胜诉案例丨承租人转租后主张优先承租权，法院判决驳回全部诉请 作者：沈蓓、胡国春
《民法典》第七百三十四条新增的优先承租权规定，为租赁市场带来新的法律保障，但也引发新型纠纷。近日，本所律师代理的一起房屋租赁合同纠纷案经法院审理后胜诉，判决驳回了原告（原承租人）要求行使优先承租权并索赔300万元的全部诉讼请求。本案核心争议点在于：承租人将房屋大规模转租后，是否仍享有优先承租权？法院的判决明确了优先承租权的法益边界，对类案处理具有重要参考意义。
【案情焦点】转租行为是否构成优先承租权的行使障碍？
原告承租案涉房屋后，长期将超过90%的场地转租给十余家第三方经营，自身实际使用面积不足8%。租赁期满前，被告（出租人）明确表示收回房屋自用，但原告以“优先承租权”受侵害为由，主张巨额赔偿。
本所律师代理被告提出核心观点：
1. 优先承租权保护的是承租人经营稳定性的法益，而非转租牟利的商业机会。
原告通过转租将案涉房屋分割为多个独立经营单元，其自身并未形成稳定的经营实体。优先承租权的立法本意是保障承租人在原址持续经营的权益，而非支持其通过转租获取投资收益。原告的转租模式已背离优先承租权的法益基础。
2. 出租人收回房屋系真实自用，不满足优先承租权的行使前提。
被告在租赁期满后，将房屋用于关联公司经营，并对剩余区域进行整体改造规划，仅少量面积因历史遗留问题暂由原次承租人使用。法院认定，出租人整体自用的意图真实，不存在恶意规避优先承租权的情形。
3. 承租人严重违约，双方信赖基础已破裂。
原告在租赁期间多次拖欠租金、擅自转租，甚至因违约行为被诉至法院，双方关系仅依靠调解书勉强维持。在此情况下，原告主张基于诚信原则的优先承租权，缺乏法律与道德基础。
法院判决：支持出租人正当权益，驳回原承租人全部诉求。
法院采纳本所律师的大部分观点，认为：
1.原告未在合同约定期限内行使续租请求权，程序上不符合约定；
2.原告将房屋大规模转租后，其经营稳定性已通过次承租人实现，自身不再具备优先承租权的保护必要性；
3.被告自用行为符合商业逻辑，未侵犯原告合法权益。
最终，一审法院依据《民法典》第七百三十四条，判决驳回原告全部诉请，认为出租人收回房屋后大部分自用为主，少部分延续出租给次承租人，明确优先承租权不适用于以转租为核心商业模式的承租人。
《民法典》赋予的优先承租权并非绝对权利，其行使需以承租人实际稳定经营为前提。出租人若确有自用需求，应提前明确意图并保留证据；承租人若以转租为主要目的，需审慎评估续租风险。此类新型纠纷的裁判规则正逐步清晰，建议市场主体在缔约及履约过程中规范行为，避免因权利边界不清引发争议。
本案彰显了司法对租赁关系实质的穿透性审查，对统一类案裁判标准具有积极意义。本所将继续深耕商事争议解决领域，为客户提供前瞻性法律支持。